Lançamento · Ipiranga · São Paulo
Mérito Ipiranga: a análise técnica antes do anúncio.
672 unidades a poucos minutos do Parque da Independência, sendo 552 enquadradas como HIS-2 — habitação de interesse social em bairro consolidado da Zona Sul. Antes de você olhar a planta, vale entender o que esse enquadramento significa para o seu bolso.
- José Aparecido da Silva
- Corretor CRECI-SP 036811-J
- Avaliador CNAI 58363
- Contador CRC 1-SP215720-O
Fase de pré-lançamento. A comercialização do Mérito Ipiranga ocorrerá somente após o registro de incorporação no Cartório de Imóveis competente, conforme determina a Lei nº 4.591/64. Valores, condições e disponibilidade de unidades estão sujeitos a alteração e a confirmação junto à incorporadora. Eu prefiro te dizer isso agora do que depois — é a mesma razão pela qual você vai encontrar aqui a conta tributária junto com a foto da piscina.
Leitura de mercado
Três coisas que ninguém vai te explicar
no plantão de vendas
Não porque escondam. Porque exigem ler o memorial, o decreto municipal e a legislação tributária — e isso não faz parte do treinamento de um plantão.
HIS-2 no Ipiranga é uma anomalia de mercado
Habitação de Interesse Social costuma ser empurrada para as bordas da cidade. Aqui são 552 unidades HIS-2 destinadas a famílias de 3 a 6 salários mínimos dentro de um bairro plenamente consolidado, com Parque da Independência, hospitais, escolas e duas estações a curta distância. Esse tipo de estoque não se repete por decisão de mercado — depende de instrumento urbanístico. Quando acaba, acaba.
Existem dois produtos dentro do mesmo condomínio
Além das 552 HIS-2, o empreendimento tem 120 unidades R2V, sem limite de renda. São regras de acesso, de financiamento e de tributação diferentes convivendo no mesmo endereço, com o mesmo lazer. Escolher a coluna errada da tabela custa dinheiro — e é uma escolha que se faz na assinatura, não depois.
O preço da unidade não é o custo da compra
ITBI sobre valor venal de referência, uso do FGTS, custas de registro, e — se houver revenda — ganho de capital e as hipóteses legais de isenção. Em imóvel de entrada, esses itens somados costumam pesar mais no orçamento familiar do que a diferença entre dois andares. Faço essa conta antes de você decidir, não na hora de assinar.
Ficha técnica
O empreendimento em números
- Endereço
- Rua Hipólito Soares, s/nºIpiranga · São Paulo/SP
- Incorporadora
- Cury ConstrutoraCCISA 184 Incorporadora Ltda.
- Configuração
- 2 torres · 672 unidades552 HIS-2 + 120 R2V
- Tipologias
- 1 e 2 dormitóriosOpção de suíte, terraço e vaga
- Perfil HIS-2
- 3 a 6 salários mínimos552 unidades
- Perfil R2V
- Sem limite de renda120 unidades
- Lazer
- CompletoPiscinas, beach tennis, fitness, coworking, pet place e mais
- Stand de vendas
- R. Clímaco Barbosa, 750Cambuci · São Paulo/SP
Perspectivas ilustrativas
O que o condomínio entrega
Imagens oficiais divulgadas pela Cury Construtora. Perspectivas artísticas — o que vale juridicamente é o memorial descritivo, que eu leio com você antes de qualquer assinatura.
Plantas
Sete tipologias, e só duas com suíte
Vale reparar na proporção: seis das sete plantas são de 2 dormitórios, mas apenas duas trazem suíte com banheiro próprio. A unidade mais completa é escassa dentro do próprio empreendimento — e escassez interna costuma se refletir no valor de revenda.
Localização
Por que este endereço
sustenta valor no longo prazo
Imóvel de entrada em bairro consolidado envelhece de forma diferente de imóvel de entrada em bairro em formação. No Ipiranga, a infraestrutura já existe e não depende de promessa de entrega.
- LazerParque da Independência e Museu do Ipiranga — o maior conjunto de área verde e patrimônio histórico da Zona Sul
- MobilidadeEstações Juventus e Ipiranga (Linha 10-Turquesa) para conexão com o centro e o ABC
- ViasAcesso à Av. Dom Pedro I e à Av. Alcântara Machado, ligando a Marginal Tietê e a Radial Leste
- ServiçosRede consolidada de escolas, hospitais, comércio de rua e centros comerciais no entorno imediato
- PerfilBairro de ocupação antiga e baixa rotatividade — condição que costuma sustentar preço em ciclos de baixa
Empreendimento
Rua Hipólito Soares, s/nº
Ipiranga · São Paulo/SP
Stand de vendas
Rua Clímaco Barbosa, 750
Cambuci · São Paulo/SP
Prefiro acompanhar a visita ao stand. Não para “fechar” — para você ter alguém do seu lado lendo a tabela e o memorial na mesma hora em que o corretor do plantão apresenta.
Agendar visita acompanhadaPor que comigo
As três contas que decidem
se o negócio é bom
Em lançamento, todo corretor tem acesso à mesma tabela. A diferença não está no que se vende — está em quantas perguntas a pessoa do seu lado consegue responder.
Por quanto vende
Acesso à tabela vigente, condições de pagamento, disponibilidade real por torre e final, e negociação das condições que de fato têm margem.
Quanto vale
Comparação técnica do preço por metro quadrado com os lançamentos e o estoque usado do Ipiranga. Se o valor pedido estiver fora da curva da região, eu digo — mesmo que isso derrube a venda.
Quanto sobra
ITBI, uso do FGTS, custas de registro, e na revenda o ganho de capital com as hipóteses legais de isenção. A conta feita antes da assinatura, quando ainda dá para mudar de decisão.
“Um corretor diz por quanto acha que vende. Um avaliador diz quanto o imóvel vale. Um contador diz quanto sobra. No Ipiranga, as três contas você consegue com a mesma pessoa.”
José Aparecido da Silva
Perfil investidor
Ganha acima do teto?
Continue lendo.
A maior parte do mercado vai tratar o Mérito Ipiranga como produto exclusivamente de primeira moradia. É uma leitura incompleta.
São 120 unidades R2V sem limite de renda. E, para as demais, o material oficial da incorporadora registra que compradores com renda acima dos limites podem adquirir unidades para investimento, nos termos do Decreto Municipal 63.130/2024.
Isso abre uma tese de locação e de valorização em bairro consolidado que praticamente nenhum concorrente vai te apresentar — porque exige ler o decreto, e não só a tabela.
O que eu analiso com você
- Enquadramento legal — se o seu perfil comporta a compra e sob qual regra, com base no Decreto 63.130/2024
- Preço por m² comparado — o valor pedido frente ao estoque novo e usado do Ipiranga, com metodologia de avaliador CNAI
- Custo real de entrada — ITBI sobre valor venal de referência, registro e demais custas somados ao preço
- Potencial de locação — leitura da demanda por 1 e 2 dormitórios no entorno das estações Juventus e Ipiranga
- Saída tributária — ganho de capital na revenda e as hipóteses legais de isenção aplicáveis ao seu caso
- Estrutura patrimonial — quando faz sentido adquirir via pessoa física e quando faz sentido via holding
Perguntas frequentes
O que costumam me perguntar
O que significa HIS-2 e como sei se me enquadro?
HIS-2 é a faixa de Habitação de Interesse Social destinada a famílias com renda de 3 a 6 salários mínimos, conforme a legislação urbanística do município de São Paulo. São 552 das 672 unidades do Mérito Ipiranga. O enquadramento considera a renda familiar somada e a documentação comprobatória. No formulário abaixo eu faço a verificação preliminar sem custo e te digo em qual coluna da tabela você entra.
Posso usar o FGTS na compra?
Em geral sim, desde que atendidas as condições do agente financeiro e as regras do Fundo — entre elas não possuir imóvel residencial no município e ter tempo mínimo de contribuição. Como cada caso tem particularidade, verifico a sua situação específica antes de qualquer simulação, para não gerar expectativa que a análise de crédito depois derruba.
Por que a página não mostra o preço?
Porque a comercialização só ocorre após o registro de incorporação, e até lá qualquer valor divulgado publicamente pode mudar. Divulgar preço nessa fase é como anunciar o resultado de uma conta que ainda não fechou. Envio a tabela vigente diretamente para quem se cadastra, junto com a data em que ela foi emitida.
Comprar na planta vale a pena no Ipiranga?
Depende de três variáveis que eu levanto caso a caso: o preço por metro quadrado praticado frente ao estoque comparável da região, a sua capacidade de arcar com a correção do saldo devedor durante a obra, e o custo tributário total da operação. Já desaconselhei compra na planta para cliente que estava melhor servido por imóvel pronto — e continuo achando que foi a resposta certa.
Quanto custa a sua consultoria?
Nada para você. Em lançamento, a comissão do corretor é paga pela incorporadora e já está embutida no preço da tabela — inclusive se você comprar direto no plantão, sem ninguém do seu lado. A diferença é que, comigo, a mesma comissão vem acompanhada de avaliação técnica e análise tributária.
As imagens desta página são fotos reais?
Não. São perspectivas artísticas oficiais divulgadas pela Cury Construtora, com fim ilustrativo. Materiais, acabamentos e características ficam sujeitos ao memorial descritivo e aos documentos oficiais do empreendimento — que eu leio junto com você antes de qualquer assinatura.
Verificação de enquadramento
Descubra em qual coluna da tabela você entra
Leva menos de um minuto. Quem responde sou eu, José Aparecido — não é robô, não é call center, não é fila de plantão.
- Verificação preliminar de enquadramento HIS-2 ou R2V
- Tabela vigente com a data de emissão, sem valor “aproximado”
- Simulação de financiamento com análise de uso do FGTS
- Estimativa do custo real de entrada, incluindo ITBI e registro
- Retorno em até 24 horas úteis, por WhatsApp
Antes de decidir
Peça a análise, não o folheto
O folheto você consegue em qualquer plantão. A leitura do enquadramento, a comparação do preço por metro quadrado no Ipiranga e a conta tributária da operação — essas você consegue aqui.
Imagens e perspectivas meramente ilustrativas. Materiais, acabamentos e características sujeitos às condições do memorial descritivo e aos documentos oficiais do empreendimento.
CCISA 184 INCORPORADORA LTDA. (MÉRITO IPIRANGA). A comercialização do empreendimento ocorrerá somente após o registro de incorporação no Cartório de Imóveis competente, conforme determina a Lei nº 4.591/64. Com 552 unidades HIS-2 para famílias de 3 a 6 salários mínimos e 120 unidades R2V sem limite de renda. Compradores com renda mensal acima dos limites mencionados podem adquirir as unidades para investimento nos termos do Decreto Municipal 63.130/2024. Para mais informações, consulte a Central de Vendas da Cury (CNPJ 14.055.045/0001-78; CCISA 08 Consultoria Imobiliária Ltda. — CRECI 23.670-J).
Esta página é material informativo de corretor autônomo credenciado e não constitui oferta, proposta ou vinculação contratual da incorporadora. Valores, condições comerciais, disponibilidade de unidades e prazos estão sujeitos a alteração sem aviso prévio e devem ser confirmados junto à Central de Vendas. As informações tributárias apresentadas têm caráter geral e informativo, não substituindo a análise individualizada de cada caso concreto.
José Aparecido da Silva · Corretor de Imóveis CRECI-SP 036811-J · Avaliador de Imóveis CNAI 58363 · Contador CRC 1-SP215720-O · Ipiranga, São Paulo/SP · Dados tratados conforme a LGPD (Lei 13.709/2018).